Vida en un Condominio
Una legislación obsoleta deja al libre albedrío la reglamentación en residenciales, lo que genera conflictividad social y jurídica.
Por: Ana Lucía González
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Al final de la calle del condominio, se aprecia una vista privilegiada de la ciudad enmarcada por una cadena montañosa. Hacia el sur, los conos del volcán Pacaya. Una panorámica que fue la mejor carta de presentación de un residencial de más de 300 casas que rápidamente fue vendido en su totalidad. Fernando no olvida el día del traslado. La emoción de llegar al nuevo hogar se desvaneció pronto con el recibimiento de encontrarla inundada. Meses después, una serie de defectos en la construcción fueron el inicio de un largo camino para canalizar sus reclamos.
En otro residencial, ubicado en la zona 11 de la ciudad capital, el escenario es distinto. Los condóminos se apegan a las reglas ante el temor de que les apliquen multas por cualquier alteración del orden: desde colgar ropa en el balcón exterior o la prohibición de dejar un carro en el parqueo de visitas por más de 24 horas.
Vivir dentro de espacios amurallados en un condominio o edificio de apartamentos se ha convertido en una opción cada vez más común para los habitantes de las zonas urbanas en todo el país. Aunque para muchos ha representado beneficios en la seguridad familiar, también ha implicado innumerables conflictos sociales y legales entre desarrolladores, propietarios y administradores, donde se han construido y siguen construyendo este tipo de residencias.
En términos legales se les conoce como propiedad horizontal, pues se caracterizan por tener un uso mixto, es decir, privado y común a la vez. En Guatemala, las normas que lo rigen datan de una legislación de 1959. De esa cuenta, cada uno de estos espacios establece normas y reglamentos internos sin ninguna estandarización, lo que provoca que se carezca de límites o lineamientos bases, por lo tanto, los derechos y obligaciones de sus propietarios están sujetos a una serie de arbitrariedades que solamente se sustentan en los reglamentos de cada uno de estos proyectos.
Los condóminos
La demanda por esta opción de vivienda sigue vigente, con la diferencia que en los últimos años la tendencia es regresar al corazón de la ciudad, con precios más elevados, pero con la esperanza de vivir menos tiempo en el tráfico. En 2018, en la ciudad capital se construyen 60 nuevos edificios de apartamentos, entre obras en ejecución y licencias autorizadas. Estos se concentran en las zonas 10, 13, 14 y 15, las más exclusivas, aunque también hacia el norte y zonas 7, 11, 16, de acuerdo con la Municipalidad de Guatemala.
En la Municipalidad de Mixco, las solicitudes de construcción de nuevos condominios suman hasta 28 en los últimos tres años, de acuerdo con el vocero edil, Mynor Espinoza. Las autorizaciones de estos desarrollos toman en cuenta aspectos como impacto vial, sistema de drenajes y agua potable; resoluciones del Ministerio de Salud y Reglamento de Construcción y Urbanismo de dicho municipio.
El desarrollo de nuevos condominios ha expuesto también un cambio en el modo de convivencia entre los vecinos, donde los administradores se han convertido en una especie de pararrayos para recibir quejas de propietarios, como también de imponer que se cumplan las reglas internas en cada uno de estos complejos habitacionales.
El día a día está salpicado de reclamos que van desde una vecina que se pasea con tacones en el piso superior a altas horas de la noche, el ruido de una fiesta hasta la madrugada, amenazas para que no les corten el agua por falta de pago en las cuotas de mantenimiento, que es prohibido alterar la fachada exterior de la casa, los perros del vecino que ladran todo el día, vehículos ocupando espacios no autorizados, visitantes sospechosos… la lista sigue y el termómetro de la conflictividad aumenta entre una población que opta por vivir en estos espacios debido a la inseguridad urbana.
Fernando Ramos es el propietario de una casa en un condominio en la zona 8 de Mixco. Su mayor queja reside en que los propietarios crearon un entramado de empresas que cuando quiso reclamar defectos en la construcción fue difícil que alguien le respondiera. “Las casas no se entregaron tal como las mostraron. A muchos vecinos, se nos levantó el piso del segundo nivel y fue muy complejo encontrar quién nos reparara este daño”, recuerda.
Asegura que muchas cosas se ofrecieron y no se cumplieron, como un sistema de circuito cerrado de vigilancia, al cual no se tiene acceso en caso de robos. Por otro lado, se reservaron el derecho de administrar el condominio y durante dos años estuvieron sujetos a un contrato con una empresa de cable, de servicio deficiente, pues estos habían hecho trato con los desarrolladores.
Un residente de un condominio en Boca del Monte comenta que muchas cosas son positivas en el lugar donde vive, sin embargo cuestiona la prohibición de no recibir visitas a partir de las 10 de la noche, lo cual también provoca problemas en caso de una emergencia u otra situación. En otro residencial, otro vecino no olvida los reclamos de un vecino que luego de varias copas solía salir a orinar al balcón y ensuciarle a este el suyo.
Los administradores
Luis López, quien administra un condominio en zona 8 de Mixco, comenta que uno de los problemas más comunes que enfrenta es el irrespeto a los lineamientos de construcción. “Cuando compran casas, aceptan vivir bajo ese régimen, pero cuando las necesidades familiares cambian, se van sobre la razón, sabiendo que hay un compromiso. Pareciera que no se acuerdan de haber leído ese reglamento”, dice.
El administrador afirma estar preparado para tratar con personas de todo tipo, pero lo más difícil es cuando le toca abordar a gente agresiva o ligada a negocios ilegales, lo cual pone en riesgo su integridad física. Un ejemplo reciente es el de un propietario que puso una casa de citas en su residencia. Solo hasta que se le informó que se le iba a demandar por trata de blancas, accedió a no seguir con el negocio.
En suma, considera que el problema más frecuente es la falta de apoyo de los vecinos. “Ellos quieren solucionar sus problemas internos, pero a la hora de pedir apoyo no se involucran”, lamenta.
Para Fernanda Núñez, administradora de un complejo de oficinas en zona 10, las quejas más frecuentes son por los malos acabados en la construcción o mal funcionamiento de servicios. Sin embargo, los desarrolladores han cuidado la aplicación del reglamento hasta en el último detalle. Este va desde horarios de fiestas, mascotas, incluso, se regula hasta el color de las cortinas en la fachada exterior, las cuales tienen que ser blancas. “Por las multas, diría que es el único lugar donde la gente cumple y no protesta”, asevera, si bien ha tenido que enfrentar entre sus habituales condóminos a personajes con cuentas con la justicia.
Esta conflictividad que se vive a diario la resume el abogado costarricense Ignacio Alfaro, autor del blog Doctor Condominio. Señala que en las asambleas de propietarios es frecuente escuchar la “falta de cultura de condominio”, un término que califica de difuso, puesto que esta cultura es la misma que deberíamos de tener en los barrios. “Las conductas incorrectas son las mismas en todas partes, la diferencia estriba en que en la calle nadie sabe nuestro nombre, mientras que dentro del condominio sí”, comenta.
Legislación obsoleta
Para los expertos en el tema, gran parte del problema se origina porque se carece de una ley específica para condominios. Para este fin se utiliza el Decreto Ley 1318, Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida, que data de 1959, la cual se hizo en función de los edificios de altura.
La abogada Aracely Bonilla González explica que este término se refiere a una especie de propiedad sui generis que origina una nueva figura jurídica, por tratarse de una propiedad mixta, en la que coexiste la propiedad singular y la copropiedad.
Un estudio más a fondo se encuentra en la tesis: Los conflictos jurídicos y sociales de los condominios en la propiedad horizontal del departamento de Guatemala, de la abogada Xiomara Rivas Peinado, quien expone que esta es una forma especial de propiedad en donde damos consentimiento de vivir en una parte privada, que a la vez tenga partes comunes. “Significa que usted puede disfrutar de su parte, pero también tiene que regirse a un reglamento por el tipo de pertenencia en que se encuentra”, explica.
Rivas considera que el problema es que el marco legal por el cual se rigen ya es obsoleto y los problemas han crecido, por lo que cada condominio establece normas sin ninguna estandarización, en donde las normas de convivencia quedan a discreción de cada notario. Por lo anterior, la legislación guatemalteca debe dar un parámetro base y limitativo.
“Depende de la voluntad de comprar, pero poco a poco se incrementan las limitaciones, al punto que atentan contra la libertad de uso y disfrute de una propiedad, incluyendo la capacidad de compra”, indica. De esa cuenta, refiere que los problemas de convivencia se traducen en problemas legales de los cuales los tribunales civiles están llenos de casos.
Sugiere que una alternativa para paliar estos conflictos es la figura del arbitraje. Entre sus ventajas están la informalidad procesal, celeridad y certeza jurídica. Por otro lado, plantea la necesidad de una iniciativa de ley que actualice conceptos y solucione un conflicto que afecta a miles de familias y en consecuencia, debería ser abordado desde el gobierno.
Segregación urbana
La arquitecta Amanda Morán, investigadora del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) de la Universidad de San Carlos de Guatemala (Usac) refiere que la elaboración del decreto ley de 1959 marca el inicio de la construcción de condominios en Guatemala, los cuales fueron concebidos para los sectores de ingresos medios. “Este decreto abrió el espacio para su desarrollo en la ciudad y después en todo el país”, explica.
Posteriormente, con el incremento de la violencia, prolifera esta forma de vida en la capital y muchas colonias comienzan a cerrar sus ingresos.
Considera que estos espacios habitacionales han generado una serie de fenómenos. Por un lado, la segregación de la población, con la consecuente pérdida de convivencia social, “incluso dentro de los mismos condominios” en parte también porque las formas de entretenerse han cambiado.
Morán destaca también el fenómeno a lo interno de las viviendas, donde se han reducido los espacios de construcción, los cuales cada vez son menores. Indica que anteriormente se regulaban los tamaños de los espacios interiores, materiales, estructura, pero ahora ya no. De manera que cada vez más, las municipalidades tienen menos injerencia en estos temas, debido a la presión de los promotores inmobiliarios. “Habría que preguntarse si la conflictividad también se da a lo interno de los hogares, producto del tamaño de las viviendas hoy en día”, cuestiona.