Compra de terreno unas dudas

[slayer27]

Jovenes buenas noches, acudo a ustedes debido a que por acá hay varias personas con la capacidad y buena voluntad para apoyar a los velomaxianos que a veces necesitamos una mano.

Resulta que quiero comprar una propiedad, dicha propiedad ha estado vacia durante mucho tiempo, me tomé la tarea de averiguar donde vivian los dueños y por fin lo logré.

El detalle esta en lo siguiente, dicha propiedad tiene una reserva de usufructo, yo la quiero comprar para que a futuro se pueda construir, no importando si tiene dicha reserva, la señora según tengo entendido tiene ya tiene 77 años u 80 años.

El otro detalle esta en que la dueño esta en los USA, lejitos pues, kdafjslkd. La madrastra de la dueña es la usufructuaria que también vive en los USA, el terrenito esta vacio y nadie le ha invertido nada.

Tengo entendido que la persona puede mandar un poder hacia acá a Guatemala para que un familiar pueda vender la propiedad, pero no se si es necesario el consentimiento o firma de la madrastra para que se entere de que dicha propiedad se quiere vender sin ella perder el derecho de usufructo.

Quizá alguien me pueda orientar o alguno que haya tenido una experiencia similar.

Según me contaron la madrastra es difícil ubicarla allá y que es algo cerrada.
Les agradecería mucho si me pueden orientar a como se debe de llevar este proceso. Muchas gracias.

[Yusefhi]

con un poder de la dueña o la usufructuaria hacia una persona aca en guatemala, este poder debe de venir firmado por el consul de usa ya luego con cualquier abogado y la firma del familiar apoderado

[rdreyes]

Yo solo lo compraria si el que tiene el usufructo renuncia al mismo. De otra manera voz solito te estas metiendo en problemas. Ya que para terminar con el usufructo, no tienes manera de enterarte que la persona ya fallecio.

Y cuando la persona fallece, la papeleria legal te la tienen que enviar por la embajada, para demostrar que ya murio. Ademas a voz quien te dice que no va a vivir 100 años.

[slayer27]

Gracias por el consejo, de eso se trata de dar consejos oh ver qué opciones hay.
Buzo.

Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[DiablitoLoko]

mucho clavo siento, no te puedo ayudar del punto de vista legal pero ya te pusiste a pensar que tendrias que estar averiguando a cada cierto tiempo si ya murio la doña? o en dado caso lo dejas para que te avisen, pero con tanto clavo ni se recordaran de avisarte o clavos con que no te van a dar papeles de que si se murio y muchas otras situaciones.

[mariosolorz]

En primer lugar el usufructo solo le da el derecho al usufructuario a usar y beneficiarse de los frutos del bien, el derecho de propiedad sigue siendo del dueño, o sea que para realizar una compra venta tiene que ser directamente con el dueño, el cual tendría que otorgar un mandato especial para que un familiar o amigo haga el negocio en su nombre, ahora con lo del usufructo, tenés que tomar en cuenta las contras, que puede la señora tambien transmitir dicho usufructo a otra persona de la misma manera con un mandatario, y no podrías utilizar el bien hasta que se venza el plazo del usufructo o cuando muera la usufructuaria, los pros es que la señora no le queda mucho tiempo de vida, aunque podés tomar en cuenta que hay personas que llegan a los 100 años, tomando en cuenta que a de ser un usufructo vitalicio, entonces, quedas limitado para disponer del bien a tu antojo, lo que si que tarde o temprano ya vas a poder disponer completamente del bien, podrías tomarlo como inversión a largo plazo si te venden a muy buen precio, ahora no sería correcto invertirlo antes de que termine el usufructo, como te decía, ya bonito y construido puede cederle a alguien el derecho a cambio de alguna remuneración $$ poco probable pero hay que tomarlo en cuenta.

[usuarioX]

Entrale, estas oportunidades son de tomarlas. Solo documentate y asesorate bien

[slayer27]

Iniciado por mariosolorz

En primer lugar el usufructo solo le da el derecho al usufructuario a usar y beneficiarse de los frutos del bien, el derecho de propiedad sigue siendo del dueño, o sea que para realizar una compra venta tiene que ser directamente con el dueño, el cual tendría que otorgar un mandato especial para que un familiar o amigo haga el negocio en su nombre, ahora con lo del usufructo, tenés que tomar en cuenta las contras, que puede la señora tambien transmitir dicho usufructo a otra persona de la misma manera con un mandatario, y no podrías utilizar el bien hasta que se venza el plazo del usufructo o cuando muera la usufructuaria, los pros es que la señora no le queda mucho tiempo de vida, aunque podés tomar en cuenta que hay personas que llegan a los 100 años, tomando en cuenta que a de ser un usufructo vitalicio, entonces, quedas limitado para disponer del bien a tu antojo, lo que si que tarde o temprano ya vas a poder disponer completamente del bien, podrías tomarlo como inversión a largo plazo si te venden a muy buen precio, ahora no sería correcto invertirlo antes de que termine el usufructo, como te decía, ya bonito y construido puede cederle a alguien el derecho a cambio de alguna remuneración $$ poco probable pero hay que tomarlo en cuenta.

Amigo gracias por tomarte el tiempo de escribir, agradezco tu punto de vista.
Lo que me comentaba la persona dueña de la propiedad es que ella tiene toda la intención de venderlo, mandando un poder hacia acá a un familiar.

Pero no sabe si es necesario tener el consentimiento de la usufructuaria que en este caso es la madrastra.

Yo he estado preguntando y haciendo mis averiguaciones y un licenciado dice que no es necesario, ya que acá se estipula en la escritura que el derecho de usufructo permanece.

Pero otro dice que no se puede enviar un poder si no viene firmado por el usufruario, debido a que el registro de la propiedad no lo inscribiria por dicha razón.

Yo estoy consiente sobre lo que conlleva el comprarlo aún así con lo del usufructo, pero es un área que quisiera que quedara a futuro como una pequeña herencia.

Gracias por tu comentario.




Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[slayer27]

Iniciado por usuarioX

Entrale, estas oportunidades son de tomarlas. Solo documentate y asesorate bien

Gracias amigo, voy a seguir indagando.

Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[mariosolorz]

Iniciado por slayer27

Amigo gracias por tomarte el tiempo de escribir, agradezco tu punto de vista.
Lo que me comentaba la persona dueña de la propiedad es que ella tiene toda la intención de venderlo, mandando un poder hacia acá a un familiar.

Pero no sabe si es necesario tener el consentimiento de la usufructuaria que en este caso es la madrastra.

Yo he estado preguntando y haciendo mis averiguaciones y un licenciado dice que no es necesario, ya que acá se estipula en la escritura que el derecho de usufructo permanece.

Pero otro dice que no se puede enviar un poder si no viene firmado por el usufruario, debido a que el registro de la propiedad no lo inscribiria por dicha razón.

Yo estoy consiente sobre lo que conlleva el comprarlo aún así con lo del usufructo, pero es un área que quisiera que quedara a futuro como una pequeña herencia.

Gracias por tu comentario.




Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

Pues la verdad que hasta donde se no es necesario el consentimiento del usufructuario, además no tendrían por que no inscribir el mandato en el registro de mandatos, si ese es un contrato aparte de el de compra venta, solo se da entre el mandante y mandatario, y no tiene que ver allí nada la usufructuaria, es un contrato entre la dueña y la persona que la va a representar, por qué el fin de el mandato solamente es ese, si llena todos los requisitos de ley bien lo tienen que inscribir,

[slayer27]

Iniciado por mariosolorz

Pues la verdad que hasta donde se no es necesario el consentimiento del usufructuario, además no tendrían por que no inscribir el mandato en el registro de mandatos, si ese es un contrato aparte de el de compra venta, solo se da entre el mandante y mandatario, y no tiene que ver allí nada la usufructuaria, es un contrato entre la dueña y la persona que la va a representar, por qué el fin de el mandato solamente es ese, si llena todos los requisitos de ley bien lo tienen que inscribir,

Amigo acá es donde me surge una duda, osea que cuando el Lic. Mencionó que el registro de la propiedad no inscribiria se referia al mandato o se refería a que después de hacer la compra venta no se Hiba a poder registrar la propiedad?

Gracias por el apoyo.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[mariosolorz]

Iniciado por slayer27

Amigo acá es donde me surge una duda, osea que cuando el Lic. Mencionó que el registro de la propiedad no inscribiria se referia al mandato o se refería a que después de hacer la compra venta no se Hiba a poder registrar la propiedad?

Gracias por el apoyo.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

Fíjate que el derecho del usufructo de la señora no va a cambiar, solo tendrían que establecer en una cláusula que se hizo de tu conocimiento que el bien que te están vendiendo tiene un gravamen de usufructo e individualizarlo, la propiedad pasa a tu nombre, pero el gravamen sigue inmerso en el bien, hasta que se den los supuestos de que ella renunciará a su derecho, se cumpla el plazo, o fallezca si es vitalicio, se termina y tendrías que realizar otro trámite para poder dar aviso al Registro de la propiedad para que levanten el gravamen.

A vos te pueden vender un bien inmueble con hipoteca, no importa media vez te informen, el registro de la propiedad siempre va a hacer el respectivo registro de la compra venta, pero ahora vos serías el responsable de liberar el bien haciendo el pago, si no te ejecutan a vos, te lo pongo de ejemplo para que sepas que si se pueden registrar inmuebles con gravámenes sin ningún problema,

[slayer27]

Iniciado por mariosolorz

Fíjate que el derecho del usufructo de la señora no va a cambiar, solo tendrían que establecer en una cláusula que se hizo de tu conocimiento que el bien que te están vendiendo tiene un gravamen de usufructo e individualizarlo, la propiedad pasa a tu nombre, pero el gravamen sigue inmerso en el bien, hasta que se den los supuestos de que ella renunciará a su derecho, se cumpla el plazo, o fallezca si es vitalicio, se termina y tendrías que realizar otro trámite para poder dar aviso al Registro de la propiedad para que levanten el gravamen.



A vos te pueden vender un bien inmueble con hipoteca, no importa media vez te informen, el registro de la propiedad siempre va a hacer el respectivo registro de la compra venta, pero ahora vos serías el responsable de liberar el bien haciendo el pago, si no te ejecutan a vos, te lo pongo de ejemplo para que sepas que si se pueden registrar inmuebles con gravámenes sin ningún problema,

Mano gracias por la información que me estás dando, veré qué hago.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[slayer27]

Iniciado por slayer27

Mano gracias por la información que me estás dando, voy a ver qué hago.
Gracias.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[Carcha1234]

Mario,
una pregunta más. Yo soy codueño con dos hermanos de la casa de mi papa en guate. Mi papá nos la vendió cuando yo tenía siete años ya que esa fue la condición que mi mamá le dio para darle el divorcio ya que el pizado lo quería para casarse con otra "pero ya." Al último momento de firmar el le puso el usufructo vitalicio (mi mama me dijo que la hermana mayor de el se lo recomendó solo por joder más a mi mama. Mi papa me lo negó recientemente pero otra tercera persona que los conocia a los dos me lo confirmó y me dijo que esta tía es una jodida). Ahora décadas después solo yo llego a guate una vez al año y quiero retirarme ha esa casa con mis nenas y mi señora (los dos somos Chapines) ya que yo fui el unico qué nací ahi y fui el único que vivió allí con mi mamá por 12 años seguidos. Tengo un gran lazo emocional con esa casa (especialmente qué mi mamá ya tiene dos años de muerta)Mi preocupación es si mi papa puede vender o ceder el usufructo vitalicio a una tercera persona y si eso tardaría hasta que esa tercera persona muera. El problema que tengo es que la misma tía solterona sin hijos qué le metió la idea del usufructo a mi papa se paso a vivir en nuestra construcción y no quiere irse a su casa qué ésta al lado o a vivir con mis primos. Mis hermanos están casados con otra mara de países botudos come chiles y nunca los miro y no me respaldan a hecharla y construir pared con el sitio de ella. Ellos no van a guate para nada. Un abogado en guate me dice que mientras mi papa este vivo y tenga el usufructo, yo no puedo tramitar una orden de desalojo a nadie. Mi miedo es morirme antes que esta tía (la familia de mi papa fácil han llegado a más de 90 años chupando guaro y comiendo carnes y esta tía se ha cuidado y es religiosa sin hijos así que fácil va a cruzar los 100) y yo no poder hacer uso de la casa que construimos con mi mamá con tanto esfuerzo ya que yo me paresco genética ente a mi familia materna (muchos mueren de cánceres antes de los 70 sin fumar o tomar alcohol) mi esposa me recomienda que me espere a que se muera el viejo y expire el usufructo. A mi preocupa que si me le acercó a pedirle que lo quite el se lo ceda a alguien más o lo venda. Sospecho qué el no sabe que eso se puede hacer



Sent from my iPhone using Tapatalk

[slayer27]

Iniciado por Carcha1234

Mario,
una pregunta más. Yo soy codueño con dos hermanos de la casa de mi papa en guate. Mi papá nos la vendió cuando yo tenía siete años ya que esa fue la condición que mi mamá le dio para darle el divorcio ya que el pizado lo quería para casarse con otra "pero ya." Al último momento de firmar el le puso el usufructo vitalicio (mi mama me dijo que la hermana mayor de el se lo recomendó solo por joder más a mi mama. Mi papa me lo negó recientemente pero otra tercera persona que los conocia a los dos me lo confirmó y me dijo que esta tía es una jodida). Ahora décadas después solo yo llego a guate una vez al año y quiero retirarme ha esa casa con mis nenas y mi señora (los dos somos Chapines) ya que yo fui el unico qué nací ahi y fui el único que vivió allí con mi mamá por 12 años seguidos. Tengo un gran lazo emocional con esa casa (especialmente qué mi mamá ya tiene dos años de muerta)Mi preocupación es si mi papa puede vender o ceder el usufructo vitalicio a una tercera persona y si eso tardaría hasta que esa tercera persona muera. El problema que tengo es que la misma tía solterona sin hijos qué le metió la idea del usufructo a mi papa se paso a vivir en nuestra construcción y no quiere irse a su casa qué ésta al lado o a vivir con mis primos. Mis hermanos están casados con otra mara de países botudos come chiles y nunca los miro y no me respaldan a hecharla y construir pared con el sitio de ella. Ellos no van a guate para nada. Un abogado en guate me dice que mientras mi papa este vivo y tenga el usufructo, yo no puedo tramitar una orden de desalojo a nadie. Mi miedo es morirme antes que esta tía (la familia de mi papa fácil han llegado a más de 90 años chupando guaro y comiendo carnes y esta tía se ha cuidado y es religiosa sin hijos así que fácil va a cruzar los 100) y yo no poder hacer uso de la casa que construimos con mi mamá con tanto esfuerzo ya que yo me paresco genética ente a mi familia materna (muchos mueren de cánceres antes de los 70 sin fumar o tomar alcohol) mi esposa me recomienda que me espere a que se muera el viejo y expire el usufructo. A mi preocupa que si me le acercó a pedirle que lo quite el se lo ceda a alguien más o lo venda. Sospecho qué el no sabe que eso se puede hacer



Sent from my iPhone using Tapatalk

Según entiendo si el muere ahí termina el usufructo, si el lo cede a un tercero de todos modos al morir tu papá el tercero también pierde el usufructo.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[Carcha1234]

Muchísimas Gracias por aclarar esto mano. Esto me calma mucho. Voy a tratar de comprarle los derechos a mis hermanos con el tiempo y esperar que Diosito juzgue y se lleve a cada uno de estos dos viejos a su debido tiempo. En mi opinión, el usufructo solo se debería permitir para proteger la propiedad de niños hasta que lleguen a una edad madura de 18 a 25 años. Mejor no dejar nada si uno solo va a dejar problemas a sus retoños


Sent from my iPhone using Tapatalk

[mariosolorz]

Iniciado por Carcha1234

Muchísimas Gracias por aclarar esto mano. Esto me calma mucho. Voy a tratar de comprarle los derechos a mis hermanos con el tiempo y esperar que Diosito juzgue y se lleve a cada uno de estos dos viejos a su debido tiempo. En mi opinión, el usufructo solo se debería permitir para proteger la propiedad de niños hasta que lleguen a una edad madura de 18 a 25 años. Mejor no dejar nada si uno solo va a dejar problemas a sus retoños


Sent from my iPhone using Tapatalk

Que onda mano, pues fíjate que lamentablemente el usufructo tiene que terminar y no podés disponer de la propiedad mientras dure el usufructo, al menos que tu papá renuncie al usufructo, me imagino que según lo que decís él es el beneficiario, y le cedió su derecho a la hermana de el, podrías llegar a un acuerdo ofreciéndole cierta cantidad para que renuncie a su derecho, otra forma sería de investigar si la señora está cuidando bien la propiedad, por qué si se está deteriorando por su culpa es otra vía para poder actuar y tratar de que le quiten el derecho a tu papá, ahora sí está bien cuidada la propiedad no hay forma, solo queda esperar que fallezca tu papá, eso del usufructo vitalicio y aún así con plazo es un dolor de cabeza para los dueños, aunque lo hayan dado de buena fe, más que todo lo otorgan cuando el usufructuario no tiene capacidad para valerse por sí solos, pero tu papá actuó de mala fe, aunque siendo compraventa los únicos que podían haber otorgado el usufructo serían vos y tus hermanos, pero como eran menores le tocaba a tu mamá que era la que los estaba representando, el no por qué ya no era de su propiedad, aunque el también tenía la patria potestad de ustedes, pero era un juez el que tenía que decidir judicialmente en estos casos, se tendría que averiguar bien cómo se otorgó, por qué si hubo negligencia del notario también se puede pedir la nulidad del usufructo, cualquier duda mándame pm.

[jpmaster]

Ehhh se están haciendo bolas compañeros. Explico.

1. El prpietario otorga poder a un tercero para realizar la compra-venta. Este poder se debe registrar donde corresponda.

2. Ya con el poder se realiza la compra-venta

3. La propiedad está en usufructo, que quiere decir que el propietario deberá pagarle al usufructuario la cantidad establecida en la escritura donde se estableció el usufructo. OJO: El nuevo comprador no tiene nada que ver aquí y una vez realizado el contrato de compra-venta es pedo del dueño anterior el pago de dicho usufructo y el Registro de la Propiedad no te puede poner ningún reparo.

[slayer27]

El propietario ya hablo hace tiempo con la usufructuaria, le dijo que vendieran y se repartian el dinero, la usufructuaria no quiso, se negó y no viene a Guatemala y la propiedad está descuidada, está vacía.

Pero la persona que tiene la nuda propiedad quiere vender su derecho de nuda propiedad, no tendría porque pagarle nada a la usufructuaria.

Lo que no sé es si se necesita del consentimiento de la usufructuaria a la hora de enviar un poder, saber si lo topara el registro de protocolos.
Yo considero que estipulando en el poder que hay una usufructuaria de por medio y que se debe de hacer conocimiento en la compra venta talvez si lo topen.
Pero saber.
Siempre gracias por opinar.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[jpmaster]

Iniciado por slayer27

El propietario ya hablo hace tiempo con la usufructuaria, le dijo que vendieran y se repartian el dinero, la usufructuaria no quiso, se negó y no viene a Guatemala y la propiedad está descuidada, está vacía.

Pero la persona que tiene la nuda propiedad quiere vender su derecho de nuda propiedad, no tendría porque pagarle nada a la usufructuaria.

Lo que no sé es si se necesita del consentimiento de la usufructuaria a la hora de enviar un poder, saber si lo topara el registro de protocolos.
Yo considero que estipulando en el poder que hay una usufructuaria de por medio y que se debe de hacer conocimiento en la compra venta talvez si lo topen.
Pero saber.
Siempre gracias por opinar.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

El dueño puede hacer lo que se le ronque la gana con la propiedad PERO tiene que darle la parte a la usufructuaria. Y ese no es problema del comprador.

[slayer27]

El rollo está en que la usufructuaria no quiso firmar la renuncia ni quizo que se vendiera, la doña no vive con la dueña.
Osea el rollo es hacerles la vida imposible.
Por tal razón solo quiere vender su derecho de nuda.
La usufructuaria seguiría obteniendo las ganancias y frutos que la propiedad de.

Pero como yo no voy a hacer nada en dicha propiedad, solo circular con lámina y no va a dar ni un fruto.

No te entiendo porque le debe de pagar si no quizo ni que se vendiera.
No quiere ni vender el derecho de usufructo.


Enviado desde mi Moto G (4) mediante Tapatalk

[mariosolorz]

Iniciado por jpmaster

La propiedad está en usufructo, que quiere decir que el propietario deberá pagarle al usufructuario la cantidad establecida en la escritura donde se estableció el usufructo. OJO: El nuevo comprador no tiene nada que ver aquí y una vez realizado el contrato de compra-venta es pedo del dueño anterior el pago de dicho usufructo y el Registro de la Propiedad no te puede poner ningún reparo.

Será que sabes el fundamento de eso que decís que el propietario tiene que pagarle al usufructuario para quitar el gravamen, esa si no me la sabía, yo sabía que media vez se otorga ese usufructo ya no puede hacer nada el dueño, talvez ofrecerle dinero pero como para que él se anime a renunciar, o sea un trato entre ellos, tampoco podés hacer cláusulas donde se establezca que podés quitar el usufructo pagando x cantidad, bueno hasta donde yo se, talvez hicieron alguna reforma que no me enteré, no sabes el artículo???.

[jpmaster]

Iniciado por mariosolorz

Será que sabes el fundamento de eso que decís que el propietario tiene que pagarle al usufructuario para quitar el gravamen, esa si no me la sabía, yo sabía que media vez se otorga ese usufructo ya no puede hacer nada el dueño, talvez ofrecerle dinero pero como para que él se anime a renunciar, o sea un trato entre ellos, tampoco podés hacer cláusulas donde se establezca que podés quitar el usufructo pagando x cantidad, bueno hasta donde yo se, talvez hicieron alguna reforma que no me enteré, no sabes el artículo???.

Yo no dije que era para quitar el gravámen.....

[mariosolorz]

Iniciado por jpmaster

Yo no dije que era para quitar el gravámen.....

El usufructo es un gravamen