Prestamos para casa y el FHA, compartan su experiencia

[roger_gm92]

Estimados, he visto threads como de hace 2 años para atrás.

Cuenten su experiencia con financiamientos que hayan sacado para vivienda en especial a través del FHA

Qué bancos, qué tasa?
Les han subido la tasa?
Si han abonado a capital fuertemente, han sido penalizados o les han subido la tasa?

Orienten a alguien que esta a punto de decidir con cual de todos los bancos sacar su financiamiento para casa con el FHA.

(No discutan si es mejor alquilar que comprar. Tampoco comprar terreno y construir)

Pd. En todos los bancos que he visto, la tasa SI es variable y en letras pequeñas SI dice que la pueden subir a su antojo (bajo ciertos parametros).

Gracias por su sabiduría

[Ferrock]

Yo hace casi 3 años meti mi solicitud al fha para comprar una casa recuperada, el credito me salio en banrural. Di el 5% de enganche, los primeros 6 meses tenia la taza de interes a 6.1, pasado ese tiempo lo subieron a 7 y se ha mantenido. Segun el cuatio que nos atendio en banrural es la unica modificación a la cuota que hacen y la taza se mantiene. Me han contado que con el chn meten el huevo. Con otros bancos si saber.

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[Toyota]

Yo no recuerdo mucho el rollo de la tasa de interés, penalizaciones y todo eso, pero te cuento, por allá en el 2001 enganche mi casa a 15 años con el FHA y G&T, la casa estaba valorada en Q360,000 si no mal recuerdo, terminé pagando como Q810,000 en los 15 años, porque a veces me atrasaba y era pago con Mora que luego me mandaban carta diciendo que la tasa de interés había variado y obviamente subido. Total que no me arrepiento, fue la mejor inversión de mi vida.
La idea era abonar más a capital para que bajara el precio, pero al final siempre prefería invertir el dinero en algún negocito que me rindiera ganancias rápidas y juntar para la siguiente letra, algunos vecinos me contaban que con banrural era más favorable pero asaber

Consejo sano: calcula bien tus ingreso y márgenes de riesgo, porque en un principió, yo pensé en sacar el crédito a 10 años para que no me saliera tan cara la casa, pero gracias a dios lo pensé bien y preferí a 15 años. Porque de no ser así, estoy mas que seguro de que hubiera perdido esa casa (me atrase varias veces por falta de plata)

[roger_gm92]

Iniciado por Ferrock

Yo hace casi 3 años meti mi solicitud al fha para comprar una casa recuperada, el credito me salio en banrural. Di el 5% de enganche, los primeros 6 meses tenia la taza de interes a 6.1, pasado ese tiempo lo subieron a 7 y se ha mantenido. Segun el cuatio que nos atendio en banrural es la unica modificación a la cuota que hacen y la taza se mantiene. Me han contado que con el chn meten el huevo. Con otros bancos si saber.

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Gracias!

Iniciado por Toyota

Yo no recuerdo mucho el rollo de la tasa de interés, penalizaciones y todo eso, pero te cuento, por allá en el 2001 enganche mi casa a 15 años con el FHA y G&T, la casa estaba valorada en Q360,000 si no mal recuerdo, terminé pagando como Q810,000 en los 15 años, porque a veces me atrasaba y era pago con Mora que luego me mandaban carta diciendo que la tasa de interés había variado y obviamente subido. Total que no me arrepiento, fue la mejor inversión de mi vida.
La idea era abonar más a capital para que bajara el precio, pero al final siempre prefería invertir el dinero en algún negocito que me rindiera ganancias rápidas y juntar para la siguiente letra, algunos vecinos me contaban que con banrural era más favorable pero asaber

Consejo sano: calcula bien tus ingreso y márgenes de riesgo, porque en un principió, yo pensé en sacar el crédito a 10 años para que no me saliera tan cara la casa, pero gracias a dios lo pensé bien y preferí a 15 años. Porque de no ser así, estoy mas que seguro de que hubiera perdido esa casa (me atrase varias veces por falta de plata)

Interesante, gracias por el consejo. La tasa me dan la misma a 10-15-20-25 años lastimosamente. Entonces la sacaré a 25 pero pienso pagarla en menos de 10. Por eso me interesa mucho el tema de abonar a capital y penalizaciones / subidas de interés (ya que al banco no le para gustando que te le adelantes en el negocio)

[rquanleon]

yo tengo FHA con el BI, la tasa es la misma desde que tengo el préstamo, llevo 2 años pagandolo.

He abonado a capital sin penalizaciones, si abonas años completos te bajan los meses pendientes, si abonas menos del año lo que hace es que tu cuota mensual baja, pero la cantidad de meses sigue igual.

El abono lo hago desde banca en linea, solo tene cuidado de seleccionar la opción "Amortizar"

[orgalindo]

No dejes de preguntar en el BAC, el año pasado era quien mejor tasa estaba ofreciendo, la cual varia si es en quetzales o dolares, también varia de acuerdo al tiempo que queras el crédito. Algunos bancos a 18 meses después de adquirido el crédito ya permiten hacer abonos a capital sin penalización en donde podes bajar el tiempo o el monto del crédito vos decidís.

Suerte con tu proyecto.

[Ferrock]

Con el banco que elijas averigua bien el tema de abono a capital, porque hay bancos que meten el huevo, el pisto lo amortizan a cuotas y no a capital.

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[Dex]

Soy asesor inmobiliario y te sé decir que el mejor banco es el Industrial. Es el banco más estable con respecto a la tasa y ellos no te cobran penalización y desde que inicias el crédito ya podes hacer abonos a capital.

Mi sugerencia es que no reduzcas la cuota sino la cantidad de años que solicites el préstamo...eso, obviamente analizando si tu bolsillo da para la cuota, sino si es mejor buscar bajar la cuota.

Todos los bancos en el sistema te ofrecen la misma tasa cuando al FHA se refiere pero en lo que varía es en los cambios de esa tasa luego de iniciar el crédito.

[orgalindo]

Iniciado por Dex

Soy asesor inmobiliario y te sé decir que el mejor banco es el Industrial. Es el banco más estable con respecto a la tasa y ellos no te cobran penalización y desde que inicias el crédito ya podes hacer abonos a capital.

Mi sugerencia es que no reduzcas la cuota sino la cantidad de años que solicites el préstamo...eso, obviamente analizando si tu bolsillo da para la cuota, sino si es mejor buscar bajar la cuota.

Todos los bancos en el sistema te ofrecen la misma tasa cuando al FHA se refiere pero en lo que varía es en los cambios de esa tasa luego de iniciar el crédito.

Alli esta la respuesta que esperabas mira chato.

[Ulquiorra]

Banrural y BAC Reformador no suben la tasa.

Yo tengo 8 años con el Reformador y todo tranquilo

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[joepolo9]

Yo llevo 2 años y medio pagando mi casita y siempre al dia nunca me han avisado sobre el incremento de la tasa de interes, yo estoy con Banrural y siempre dije que iba hacer lo posible por aportar a capital pero no he podido

La asesora del proyecto pilas rapidito saco todos los documentos yo solo me encargue de juntarlos..

[pedrojulio]

Yo tengo la mía con g&t 5 años de pagar. Empecé con 6% interés + 1% de fha para hacer 7%.

Al año y medio me subieron 0.5% de interés, desde ahí no ha subido, se ha mantenido en 7.5% total.

He podido abonar a capital eso si te piden un monto de 10k mínimo pero no hay penalización.

Un cuate acaba de sacar en en bi, hace unos 6 meses, pero lo menos que consiguio fue 8% de interés

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[roger_gm92]

Gracias por los comentarios. Esta re interesante ver la experiencia de cada uno con los años.

Esta el típico 1% de subida que dan al año por la tasa promocional del FHA. Ahorita andan por 7.20 al 8.5% dependiendo con que banco se saque y casi de fijo te suben el 1% estoy viendo.

Al GyT ya son 2 personas que me dicen que les han subido un poco.
Al Banrural una persona se la socaron por cambio de políticas MAS no implica que sea que el banco subió de interés... ella se atrasaba 1-2 dias por huevona casi siempre mas no la penaliazaban. Cambiaron políticas y ahora si la penalizan y ella no se dio cuenta. Que si como 3 meses no pagaba cabal (por ser cuota + mora + interés de los dias) entonces casi que iba de retroceso. Moraleja, pagar siempre el día que es.

BI > BAC > Banrural > Reformador > GyT, en ese orden va mi percepción (lastima que es pura percepción y no algo que se pueda leer en letras chiquitas de contratos)

[Ulquiorra]

No te vayas de boca si te ofrecen una tasa bien baja de entrada (6% porai) porque al poco tiempo te meten el huevo con reajustes.

Otra onda que me contó alguien que trabaja en el FHA es que esta entidad te hace un análisis y te califica y si sos apto para el crédito, emite una cédula hipotecaria que diiiiicen que cualquier banco te la topa y sin tanto mate te da el crédito porque con tres cuotas que te atrases, el banco avisa al FHA, el FHA le paga el préstamo al banco y te quitan la casa.

Entooonces lo que te quiero decir con esto es que no les creas a los vendedores de las inmobiliarias cuando estan con las típicas pajas de "el banco lo rechazó usted, pero en X banco no son tan estrictos y ahí si le aprueban el crédito..." porque ellos reciben comisiones por los créditos que aperturan en ciertos bancos y les vale verga si te están pizando, entonces cuando vayas a meter tus papeles decile de una "quiero mi préstamo en este banco o en este o si no en este, pero no en este ni en este" y si se pone con mierdas le decis "entonces no tenga pensa, voy a hablar con otro vendedor", te lo digo porque un vendedor culero de la inmobiliaria donde yo agarré mi casa, me contó ya despues de que habían vendido todo el proyecto, vaya que a no me la hizo así el pizado.

[roger_gm92]

Iniciado por Ulquiorra

No te vayas de boca si te ofrecen una tasa bien baja de entrada (6% porai) porque al poco tiempo te meten el huevo con reajustes.

Otra onda que me contó alguien que trabaja en el FHA es que esta entidad te hace un análisis y te califica y si sos apto para el crédito, emite una cédula hipotecaria que diiiiicen que cualquier banco te la topa y sin tanto mate te da el crédito porque con tres cuotas que te atrases, el banco avisa al FHA, el FHA le paga el préstamo al banco y te quitan la casa.

Entooonces lo que te quiero decir con esto es que no les creas a los vendedores de las inmobiliarias cuando estan con las típicas pajas de "el banco lo rechazó usted, pero en X banco no son tan estrictos y ahí si le aprueban el crédito..." porque ellos reciben comisiones por los créditos que aperturan en ciertos bancos y les vale verga si te están pizando, entonces cuando vayas a meter tus papeles decile de una "quiero mi préstamo en este banco o en este o si no en este, pero no en este ni en este" y si se pone con mierdas le decis "entonces no tenga pensa, voy a hablar con otro vendedor", te lo digo porque un vendedor culero de la inmobiliaria donde yo agarré mi casa, me contó ya despues de que habían vendido todo el proyecto, vaya que a no me la hizo así el pizado.

Interesante, gracias!

[lbarreragt]

a mi al año me subieron 1% mas con gyt, luego ya no le han vuelto a subir, espero que asi se mantenga por un buen rato

[josegalf]

Yo pagué mi casa hace años, mi experiencia fue que solo te suben la tasa si te atrasas y en el BAM podes pagar de 10 mil en adelante y decis que pagas a capital y te preguntan si queres bajar el tiempo o bajar la cuota. Ahh y cuando terminas como por 1,500 o menos te hacen todo el papeleo de traspaso de la casa a tu nombre y entrega de papelerías, hasta en la muni te lo reportan.

[chino1211]

Cuando compre una casita hace ya como 10 años, el crédito lo había sacado con banco cuscatlan, ellos eran los que mejor tasa de interés me ofrecían y fue por medio de FHA. Al tiempo el banco cuscatlan me incrementa la tasa de interés indicando que la tasa líder (indicador del banco de guatemala) había subido y que a todos les incrementaron la misma, no me quedo otra que hacerle ganas. Luego el citibank compra al cuscatlan y la cartera de créditos hipotecarios se la vendieron a G&T. Seguí pagando mi préstamo en G&T y al año de estar con ellos me incrementan la tasa de interés. Yo molesto con esta situación, empece a ver que podía hacer para que no la incrementaran pero no logre hacer nada sin embargo una de las opciones que vi fue trasladar el crédito a otro banco. Tuve opciones de trasladarlo a CHN, Banco Industrial y BAC estos bancos me los habían recomendado porque indicaban que era muy poco probable que me subieran la tasa de interés.
Ojo que en Guatemala la mayoría de créditos hipotecarios son con tasa variable, y lo que uno tiene que buscar es un banco que no sea tan usurero modificando las tasas de interés.
Al final de ver los requisitos, las condiciones de los créditos y los tramites que hay que realizar me decidí por el BAC, y mi segunda opción era el Industrial. Elegí el BAC antes que el Industrial porque la tasa era un 1% mas baja. El CHN lo descarte porque el asesor/ejecutivo no le puso interés. El traslado lo hice sin FHA.
La conclusión del FHA que saque es que si tiene ventajas, pero obviamente tiene un costo, en este caso es el 1% que cobra. Dentro de las ventajas que veo son: que ellos si te facilitan hasta cierto punto el crédito con el banco ejemplo de ello es que para aplicar al crédito podes meter el sueldo de tu núcleo familiar.
La ventaja de la tasa de interés preferencial es relativa ya que si bien es cierto que te dan una tasa mas baja, hay que ver si la suma de la tasa mas el 1% de FHA te queda mas baja que si ingresas el crédito sin FHA.
Hay que recordar que el FHA es como una aseguradora, que en caso uno quede mal con el crédito, el banco le cobra al FHA la deuda y el FHA se queda con la casa. En otras palabras es un respaldo para que el banco no se quede con una propiedad y con los costos legales que esto provoca.
Ya llevo mas de 4 años pagando este crédito y no me han variado la tasa de interés. El banco te acepta abonos a capital, si es menor al 15% del capital no hay ninguna penacionalización y si es mas del 15% te cobra una penacionalización del 2% del abono.
Hace dos años pude comprar otras casa y saque el crédito nuevamente en BAC sin ningún problema. La tasa que tengo en ambos créditos es del 7.5%

[roger_gm92]

Iniciado por chino1211

Cuando compre una casita hace ya como 10 años, el crédito lo había sacado con banco cuscatlan, ellos eran los que mejor tasa de interés me ofrecían y fue por medio de FHA. Al tiempo el banco cuscatlan me incrementa la tasa de interés indicando que la tasa líder (indicador del banco de guatemala) había subido y que a todos les incrementaron la misma, no me quedo otra que hacerle ganas. Luego el citibank compra al cuscatlan y la cartera de créditos hipotecarios se la vendieron a G&T. Seguí pagando mi préstamo en G&T y al año de estar con ellos me incrementan la tasa de interés. Yo molesto con esta situación, empece a ver que podía hacer para que no la incrementaran pero no logre hacer nada sin embargo una de las opciones que vi fue trasladar el crédito a otro banco. Tuve opciones de trasladarlo a CHN, Banco Industrial y BAC estos bancos me los habían recomendado porque indicaban que era muy poco probable que me subieran la tasa de interés.
Ojo que en Guatemala la mayoría de créditos hipotecarios son con tasa variable, y lo que uno tiene que buscar es un banco que no sea tan usurero modificando las tasas de interés.
Al final de ver los requisitos, las condiciones de los créditos y los tramites que hay que realizar me decidí por el BAC, y mi segunda opción era el Industrial. Elegí el BAC antes que el Industrial porque la tasa era un 1% mas baja. El CHN lo descarte porque el asesor/ejecutivo no le puso interés. El traslado lo hice sin FHA.
La conclusión del FHA que saque es que si tiene ventajas, pero obviamente tiene un costo, en este caso es el 1% que cobra. Dentro de las ventajas que veo son: que ellos si te facilitan hasta cierto punto el crédito con el banco ejemplo de ello es que para aplicar al crédito podes meter el sueldo de tu núcleo familiar.
La ventaja de la tasa de interés preferencial es relativa ya que si bien es cierto que te dan una tasa mas baja, hay que ver si la suma de la tasa mas el 1% de FHA te queda mas baja que si ingresas el crédito sin FHA.
Hay que recordar que el FHA es como una aseguradora, que en caso uno quede mal con el crédito, el banco le cobra al FHA la deuda y el FHA se queda con la casa. En otras palabras es un respaldo para que el banco no se quede con una propiedad y con los costos legales que esto provoca.
Ya llevo mas de 4 años pagando este crédito y no me han variado la tasa de interés. El banco te acepta abonos a capital, si es menor al 15% del capital no hay ninguna penacionalización y si es mas del 15% te cobra una penacionalización del 2% del abono.
Hace dos años pude comprar otras casa y saque el crédito nuevamente en BAC sin ningún problema. La tasa que tengo en ambos créditos es del 7.5%

Valioso aporte basado en experiencia. Gracias!

[Dex]

Iniciado por Ulquiorra

No te vayas de boca si te ofrecen una tasa bien baja de entrada (6% porai) porque al poco tiempo te meten el huevo con reajustes.

Otra onda que me contó alguien que trabaja en el FHA es que esta entidad te hace un análisis y te califica y si sos apto para el crédito, emite una cédula hipotecaria que diiiiicen que cualquier banco te la topa y sin tanto mate te da el crédito porque con tres cuotas que te atrases, el banco avisa al FHA, el FHA le paga el préstamo al banco y te quitan la casa.

Entooonces lo que te quiero decir con esto es que no les creas a los vendedores de las inmobiliarias cuando estan con las típicas pajas de "el banco lo rechazó usted, pero en X banco no son tan estrictos y ahí si le aprueban el crédito..." porque ellos reciben comisiones por los créditos que aperturan en ciertos bancos y les vale verga si te están pizando, entonces cuando vayas a meter tus papeles decile de una "quiero mi préstamo en este banco o en este o si no en este, pero no en este ni en este" y si se pone con mierdas le decis "entonces no tenga pensa, voy a hablar con otro vendedor", te lo digo porque un vendedor culero de la inmobiliaria donde yo agarré mi casa, me contó ya despues de que habían vendido todo el proyecto, vaya que a no me la hizo así el pizado.

Mmmm, si y no. El FHA te hace el análisis, y ya estando aprobado con ellos SI lo podes meter con cualquier banco, pero si en el proyecto que vas a comprar no tienen el banco de tu preferencia, no se podrá meter. Por qué esto? Porque los desarrolladores tienen que pagar un avalúo al banco para todo el proyecto, para que el banco te lo pueda “aceptar”.

Ahora bien, los valuadores son distintos, suponete en “x” Banco la casa la tengan valuada en 500,000 y en “y” banco esa misma casa la tengan valuada en 490,000, esos 10 mil de diferencia hacen la diferencia en ambos bancos ya que posiblemente te pidan incrementar enganche en el banco que elegiste (si fue el banco “y”). El FHA presenta la papelería según sus requisitos y en la mayoría de ocasiones el Banco si aprueba lo que presenta el FHA pero el banco siempre se reserva el dar o no el crédito (va a depender si no tuviste alguna mala referencia con ellos o con la misma valuación)

Cada banco tiene su propia valuación con el proyecto. Por eso en los proyectos no te ofrecen el crédito en todos los bancos aunque estén trabajando con el FHA. Cada desarrollador tiene contemplado el costo de la valuación de sus proyectos.

Es puro negocio y es mentira que los bancos le den mayor porcentaje de ganancia al desarrollador, lo que cambia es el tiempo de desembolso del crédito al desarrollador (que ellos buscan tener el dinero lo más pronto posible para reutilizarlo) y por ende a la inmobiliaria o al asesor.

Los bancos que te recomiendo, que son los más estables son Banco Industrial (a mi gusto el más estable), BAC y BAM. Con los demás bancos ni te digo porque puedo entrar en clavos legales. Ningún banco te va a ofrecer tasa fija (y si te ofrecen, el interés es altísimo) pero, esos son los más estables.